A cobrança da taxa de vistoria do locatário

Tema de grande controvérsia no momento é a possibilidade ou não da cobrança da taxa de vistoria do imóvel locado ao locatário, existindo cláusula expressa no contrato de locação que estabeleça a sua obrigação.

A questão envolve se a referida cláusula contratual é caracterizada pela abusividade ou se a disposição contratual se insere na esfera da autonomia de vontade, livremente pactuada pelas partes, e tem revelado e causado muita discussão, não apenas na contratação, como nas lides forenses.

Na realidade não existe qualquer vedação na lei de locações urbanas, pois no art. 22, estabelece ao locador, mais especificamente no inciso VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; e, ainda, no inciso VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Não pode o locador cobrar taxa de administração ou intermediação do locatário, mas poderá cobrar imposto predial, taxa de seguro contra incêndio e “taxas”, havendo disposição contratual. Com isso, evidencia-se que o locador poderá cobrar do locatário a taxa de vistoria, desde que, estabelecida em cláusula expressa integrante do pacto contratual locatício.

E aqui reside a valoração da permissibilidade, e do basilar princípio da autonomia da vontade, baseada na liberdade contratual dos contratantes, estipulando o encargo obrigacional, diante dos seus interesses, sem qualquer vedação ou proibição legal neste sentido.

Tal liberdade contratual encontra hoje reforço expresso no próprio Código Civil, especialmente após as alterações promovidas pela Lei nº 13.874/2019 (Lei da Liberdade Econômica). O art. 421, em seu parágrafo único, passou a estabelecer que, nas relações contratuais privadas, prevalecem o princípio da intervenção mínima do Estado e a excepcionalidade da revisão contratual. Na mesma linha, o art. 421-A determina que os contratos civis se presumem paritários e simétricos até que elementos concretos demonstrem o contrário, impondo que a alocação de riscos e obrigações livremente definida pelas partes seja respeitada e observada, e que a revisão contratual somente ocorra de maneira excepcional e limitada.

Ressalte-se, ademais, que a função social do contrato, prevista no mesmo art. 421, não elimina a autonomia contratual, apenas a atenua nas hipóteses em que estejam presentes interesses metaindividuais ou relativos à dignidade da pessoa humana. Não é o que se observa na cláusula que atribui ao locatário o encargo da taxa de vistoria, que se limita à alocação de uma despesa específica e determinada, sem qualquer repercussão sobre interesses coletivos, difusos ou existenciais que justificasse a mitigação da autonomia da vontade.

Sabido que a liberdade de contratar não é absoluta, estando limitada às normas de ordem pública, que vedam convenções que sejam contrárias a norma jurídica, o que não se observa no presente caso, pois a autonomia da vontade viabiliza aos contratantes (locador-locatário) estabelecer um liame convencional que se submete às normas jurídicas, sem afetar restrições decorrentes do dirigismo contratual, pois elas inexistem.

Não há vedação expressa, e ao contrário, viabiliza-se no art. 22, inciso VIII, da Lei 8.245/91, a possibilidade de disposição contratual para exigência de taxas, com exceção da despesa de administração, intermediação ou aferição da idoneidade do fiador.

Nesse sentido, observamos julgados que viabilizam a cobrança da taxa de vistoria do locatário, elevando o princípio da autonomia de vontade, conforme se destaca:

“APELAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL DE QUE A TAXA DE VISTORIA DEVE SER SUPORTADA PELO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. PRESERVAÇÃO DA AUTONOMIA DA VONTADE. DANOS MORAIS NÃO VERIFICADOS. Não há óbice legal a que o locatário suporte eventuais despesas com a vistoria prévia do imóvel. A disposição contratual está na esfera da autonomia de vontade e, como tal, deve ser preservada. Quanto ao pedido de indenização pelos danos imateriais, observo que o próprio autor, na peça pórtica, admite a existência de pequeno débito, porém, não no valor que foi informado aos fiadores. E não verifico nos autos prova de que o autor tenha sido submetido à cobrança abusiva ou situação vexatória que legitimasse a pretensão indenizatória. Foi o autor quem deu azo à procura dos fiadores para comunicar a existência de um débito. Assim, considero que meros dissabores decorrentes da relação locatícia não justificam a caracterização do dano moral e o consequente dever de indenizar, quando ausente comprovação de que a situação desborda dos incômodos e transtornos a que estamos sujeitos no cotidiano da vida em sociedade. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RS – AC: 70083975748 RS, Relator.: Vivian Cristina Angonese Spengler, Data de Julgamento: 30/07/2020, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: 15/09/2020).”

Ainda: “APELAÇÃO. LOCAÇÕES. AÇÃO MONITÓRIA. TAXA DE VISTORIA. ILEGALIDADE NÃO EVIDENCIADA. INAPLICABILIDADE DO CDC E DO ART. 7º, INC. IV, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNICA EM CONFORMIDADE COM O PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. 1. O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos de locação, que são regulados por legislação própria. 2. O item “(e)” da cláusula segunda, do contrato de locação, por estar baseado nos princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual, não está sujeito à revisão pretendida pelo apelante, pois assumiu a obrigação de pagamento taxa de vistoria correspondente a 20% do salário-mínimo regional.​ 3. O apelante não indica quaisquer dos vícios de consentimento aptos a justificar o reconhecimento de abusividade na contratação. Por conseguinte, não há falar em afronta ao art. 7º, inc. IV, da Constituição Federal, que trata dos direitos dos trabalhadores, discussão estranha à lide, inexistindo ilegalidade a ser reconhecida. 4. Ainda que o apelante não tenha contestado os valores cobrados a título de “aluguéis em atraso”, deu causa ao ajuizamento desta demanda, em virtude da inadimplência das obrigações, justificando a condenação recíproca aos ônus sucumbenciais, nos moldes estabelecidos na sentença. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível, Nº 50205624820228210022, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em: 12-12-2024).”

Há que se aduzir que a cláusula contratual estabelecendo a obrigação do locatário de assumir a obrigação pela taxa de vistoria, não afasta os objetivos traçados na lei de locações urbanas, como se poderia imaginar, de forma desavisada, diante do texto do art. 45, em que são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem elidir os objetivos da presente lei, pois não se enquadra nesta situação.

No próprio disposto citado, o legislador exemplifica as cláusulas que notadamente proíbam a prorrogação prevista no art. 47 ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

O que estabelece o dispositivo é afastar cláusulas contratuais que contrariem normas imperativas, ou seja, renúncias a direitos expressamente estabelecidos, por prevalência de norma pública, sem possibilidade de expressa disposição em contrário.

Some-se a essas razões a incidência do princípio da boa-fé objetiva, insculpido no art. 422 do Código Civil, segundo o qual os contratantes são obrigados a guardar, tanto na conclusão quanto na execução do contrato, os princípios de probidade e boa-fé — regra cuja projeção, alcança também as fases pré e pós-contratual da relação locatícia.

A boa-fé objetiva, em suas funções interpretativa (art. 113 do Código Civil), de controle do exercício de direitos subjetivos (art. 187 do Código Civil) e integrativa dos deveres anexos de lealdade, cooperação e informação, é atendida, e não vulnerada, pela cláusula que impõe ao locatário a taxa de vistoria. Cuidando-se de encargo expressamente pactuado, redigido em cláusula clara e de pleno conhecimento do locatário desde a celebração do contrato, inexiste assimetria informacional, cláusula surpresa ou imposição unilateral posterior capaz de configurar quebra do dever de lealdade contratual.

Acresce que a vistoria prévia ao ingresso do locatário no imóvel atende a interesse recíproco das partes, na medida em que documenta o estado de conservação do bem e resguarda o próprio locatário de eventual cobrança indevida, por ocasião da desocupação, por danos preexistentes que não tenha causado. Não se trata, portanto, de encargo unilateral desprovido de contrapartida, mas de despesa vinculada a serviço que beneficia, a um só tempo, locador e locatário, em consonância com os deveres de cooperação e cuidado ínsitos à boa-fé objetiva.

Note-se, por fim, que a própria jurisprudência colacionada é uníssona ao registrar que o locatário não indica qualquer vício de consentimento apto a macular a manifestação de vontade externada no ato da contratação. Admitir que o locatário, após anuir livremente à cláusula e usufruir da vistoria por ela custeada, viesse a impugnar a cobrança apenas para eximir-se do pagamento, sem qualquer elemento concreto de abusividade, importaria em comportamento contraditório (venire contra factum proprium), incompatível com a boa-fé objetiva, que tutela a confiança legítima depositada pelas partes no cumprimento do que fora ajustado. Longe de vulnerá-la, portanto, o cumprimento da cláusula que impõe a taxa de vistoria ao locatário é, em rigor, expressão da boa-fé objetiva que deve reger toda relação locatícia.

Portanto, não é o caso da taxa de vistoria do imóvel objeto da locação, para a qual não existe regra cogente impeditiva, mas sim viabilidade jurídica assentada, a um só tempo, na autonomia da vontade das partes contratantes e na boa-fé objetiva que deve pautar a relação locatícia do início ao fim. A cláusula que impõe ao locatário o pagamento da taxa de vistoria, quando livre e expressamente pactuada, não vulnera a Lei nº 8.245/91, tampouco os princípios gerais dos contratos previstos no Código Civil — ao contrário, neles encontra fundamento e legitimação, devendo ser prestigiada pelo Poder Judiciário.

José Fernando Lutz Coelho

Associado do IARGS. Advogado. Professor Universitário, consultor jurídico na área imobiliária, foi Conselheiro Seccional da OAB/RS, Membro da Comissão de Estudos de Direito Agrário e Agronegócio (CEDAA-OABRS), autor de obras em direito agrário e imobiliário.