Palestra- A Usucapião Extrajudicial e as Repercussões nas atividades notarial e registral – Novo CPC

No Grupo de Estudos do IARGS, Temas Jurídicos Atuais, realizado, hoje, dia 13/04, o Oficial de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, João Pedro Lamana Paiva, fez uma preleção sobre o tema “A Usucapião Extrajudicial e as Repercussões nas atividades notarial e registral – Novo CPC”, nas dependência do instituto. A abertura do evento foi feita pela presidente do IARGS, Sulamita Santos Cabral, e pela coordenadora do Grupo de Estudos, Maria Izabel de Freitas Beck.

Na oportunidade, Lamana Paiva fez a doação do livro “Do Manuscrito ao Registro Eletrônico: 150 anos do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre” à biblioteca do IARGS pelas mãos da presidente do instituto.

De acordo com o oficial, o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16.3.2015) introduz na ordem jurídica brasileira, de forma opcional ao jurisdicionado, o instituto da usucapião extrajudicial, processada perante o registro de imóveis, como forma de desjudicialização de procedimentos. Conforme explicou, tal inovação ganhou ênfase a partir da Emenda Constitucional nº 45/2004, a qual ficou conhecida como “Emenda da Reforma do Judiciário”.

Para ele, a ideia da usucapião processada extrajudicialmente, que já vinha sendo defendida pelos registradores e notários desde 2009, prosperou em 2015, significando um avanço. “Assim, tendo a lei emprestado um caráter de consensualidade ao procedimento extrajudicial da usucapião, pode-se estimar que ele virá a ter um bom funcionamento como instrumento de regularização fundiária, especialmente dirigido àqueles casos em que houve um prévio negócio entre o usucapiente e o titular do domínio do imóvel”, salientou.

Lamana informou que a concessão da usucapião, pela via administrativa, foi instituída no Brasil por meio da Lei nº 11.977/2009, porém aplicável somente no contexto de projetos de regularização fundiária de interesse social.

Apesar do avanço, advertiu, entretanto, existir um entrave de difícil solução na hipótese em que haja o silêncio do titular do direito real sem que isso signifique propriamente discordância com a realização do procedimento (§ 2º do art. 216-A), mas uma indiferença às consequências de sua não manifestação expressa, e que, talvez, venha a ser uma hipótese bastante recorrente no futuro, dada à forma como o procedimento foi concebido.

“O novo instituto da usucapião extrajudicial, ao contrário da usucapião também de índole administrativa que contemplou procedimento previsto apenas para o reconhecimento da usucapião especial urbana (art. 183 da Constituição), terá amplo espectro de abrangência, contemplando procedimento aplicável à concessão das diversas espécies de usucapião de direito material previstas na legislação brasileira”, explicitou.

Segundo ele, a simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada: “representado por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, apresentará o pedido ao registro de imóveis em cuja circunscrição esteja localizado o imóvel usucapiendo, onde será protocolado, autuado e tomadas todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor”.

Lamana esclareceu, também, que o início do procedimento, com base em uma ata notarial lavrada por Tabelião de Notas que esteja sediado na circunscrição onde está localizado o imóvel, também representa uma inovação prevista pelo art. 384 do novo Código de Processo Civil, como instrumento legal que tem por finalidade fazer prova documental de atos e fatos que estejam ocorrendo e sejam passíveis de percepção e consignação pelo notário.

Assim, disse, na hipótese da usucapião, a ata notarial será instrumento capaz de atestar o tempo de posse do requerente e de toda a cadeia possessória que configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião.

Explicou que o procedimento será desenvolvido sob orientação do Oficial de Registro de Imóveis, dispensada intervenção do Ministério Público ou homologação judicial, observando, entretanto, todas as cautelas adotadas na via judicial, como a ciência dos confrontantes, titulares de domínio, terceiros interessados, assim como dos entes públicos (União, Estados, Distrito Federal e Municípios).

“A característica diferencial desse novo procedimento será o da celeridade, sendo possível estimar que terá uma duração aproximada de 90 a 120 dias, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973)”, sustentou.

Segundo ainda Lamana, a retificação extrajudicial, que inspirou o novo instituto extrajudicial, foi introduzida pela Lei nº 10.931/2004. Disse que, em 10 anos de sua vigência, depois de diversos procedimentos já realizados no país pelos Registros de Imóveis, não chegou ao conhecimento das entidades de classe que congregam os registradores imobiliários uma só notícia de processo judicial de cancelamento de retificação feita extrajudicialmente, “o que dá conta da segurança como esses procedimentos são levados a efeito”.

Explanou que as manifestações de todos os entes públicos e confinantes, bem como o edital, têm prazo de 15 dias. “Transcorrido o prazo da última diligência sem que ocorra impugnação, o Oficial do Registro de Imóveis registrará a aquisição da propriedade imobiliária em nome do possuidor requerente. Havendo impugnação por qualquer interessado, o registrador imobiliário remeterá os autos ao juízo competente”, informou.

De acordo com Lamana, o procedimento foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro por força do art. 1.071 do novo Código de Processo Civil que acrescentou o art. 216-A ao texto da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que apresenta o teor seguinte:

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: “Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la aoprocedimento comum.”

Ao final da palestra, houve o sorteio de dois livros ao público: “O procedimento de dúvida e a evolução dos sistemas registral e notarial no século XXI”, de autoria do palestrante; e “O Novo CPC- As conquistas da advocacia”.

João Pedro Lamana Paiva também é presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB e vice-presidente do Colégio Registral do RS.

Mais informações com os slides apresentados ao longo da palestra: http://iargs.blogspot.com.br/search/label/Trabalhos%20realizados

Terezinha Tarcitano

Assessora de Imprensa